南都前日報道。

  對于深圳而言，如何盤活存量用地早已成為城市發(fā)展亟待突破的瓶頸之一。然而，“報不過，批不了，拆不動”則早已成為困擾深圳城市更新項目推進的三道“連環(huán)大考”，如何破解？

  9月，廣東省“三舊改造”在制度設計上接連進行了突破，先是發(fā)布了《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》(下簡稱《指導意見》)，首提“舊改無需100%業(yè)主簽約，取得2/3業(yè)主同意，可通過政府裁決盡快搬遷”，接著對廣東“三舊改造”管理辦法進行了二度“公開征求意見”，加速意味明顯。

  而另一方面，在上述文件出臺之后，南都記者對深圳城市更新領域的典型項目展開走訪，并在前日推出《舊改新政頻出 深圳首批項目推進能否提速》的報道。作為城市更新政策的“最直接”影響者，業(yè)主們雖對深圳城市更新“提速”都表示了“歡迎”的態(tài)度，但在實際實施中，搬遷、簽約等方面并未因廣東“三舊”改造加速的政府文件的發(fā)布而起到實際效果。

  對此，多位業(yè)內專家向記者表示，深圳市城市更新提速的根本解決之道，還是需要特區(qū)立法保障，“一兩年之內，不會太遠”。

  梳理

  從“強制售賣”爭議　到“零星征收”嘗試

  縱觀深圳城市更新項目的推進史，不難發(fā)現，“拆遷難”早已成為了困擾諸多項目的“*一道”難關。在這一關上，不乏困頓了十年、八年之久的項目?！皬娬鳌迸c“雙百”成為了最能牽動各個利益相關方神經的一組詞匯，深圳也早在廣東省三舊改造出臺“2/3同意即可政府裁決”之前，就多次嘗試對“雙百”政策進行突破。

  簽約率過95%，開發(fā)商可申請強征？2015年8月，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例(草案稿)》在內部征集意見時引起了極大爭議。作為一項重大的制度創(chuàng)新，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例(草案)》中擬規(guī)定，“擁有項目同一宗地范圍內建筑面積95%以上(含)房地產權利主體，可以向項目所在地的區(qū)政府申請強制售賣”。2016年深圳市“兩會”期間，有市人大代表再次建議制定“城市更新條例”，明確拆賠比標準、確立“強制售賣”制度，這又一次引起了輿論的巨大爭議。

  三大爭議：

  合法性、合理性、操作性

  對項目而言，不再需要權利主體100%達成更新意愿并100%簽訂搬遷補償安置協(xié)議，達到95%就可以向區(qū)政府申請強制售賣，大大降低了項目搬遷的難度。但隨之帶來的，是對于該操作合法性、合理性、操作性三方面的爭議。

  彼時，深圳官方曾表示，合法性方面，易引起公眾對“公共利益”范圍和對少數權利主體物權被強制處分之合法性爭議；合理性方面，建議提出了向法院申請和區(qū)政府申請兩種方案，各有利弊，仍需研究；操作性方面，對既有項目強制售賣后開發(fā)權可能會發(fā)生轉移，在投入成本無法顯性衡量的情況下，市場主體極可能不會申請強制售賣，以致制度設計落空，“因此，在我國現有法律框架下，強制售賣制度對城市更新搬遷難問題解決可能幫助有限，且具有較大法律風險。”

  而對于城市更新項目小區(qū)業(yè)主來說，強制售賣制度是否會對業(yè)主的所有權和居住權進行限制和剝奪，與現行《物權法》和《征收與補償條例》等上位法是否構成沖突，成為了最關注的焦點。

  “提速新路徑”：

  零星征收的先行嘗試

  三年時間過去，曾引起上述爭議的《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》至今未有真正落地，強制售賣制度能否在深落地也依舊是未知數。但在此期間的深圳土地供應方面，年度計劃供應建設用地面積中，城市更新存量建設用地占比雖有波動，但也持續(xù)處于高位，*為2016年，城市更新存量建設用地占比達到85%，2017、2018年有所回落，降至70%和65%，但在2019年又攀升至71%，城市更新已成為深圳住宅、商住等用地供應的主要來源。

  8月，佳兆業(yè)2019粵港澳大灣區(qū)城市更新高峰論壇上，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長李江曾表示，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》年底應該會出來，“今年不出明年怎么也要出來。”

  在《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》“難產”的同時，深圳城市更新也在尋求著新的“提速之路”。8月7日，《深圳市2019年度城市更新和土地整備計劃》發(fā)布，*提出“零星急需項目”說法。其中規(guī)定，考慮到各區(qū)交通綜合治理等公共利益項目的急需，各區(qū)區(qū)級房屋征收計劃可安排零星急需項目1項，授權各區(qū)政府審批并實施。同日，木頭龍片區(qū)零星房屋征收被確定為2019年度羅湖區(qū)零星急需項目。8月30日，《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)零星房屋征收項目補償方案(征求意見稿)》(以下簡稱《補償方案》)公開征求意見，提出“簽約期限為房屋征收決定公告之日起90日內（含90日），簽約期限內達不成征收補償協(xié)議的，報請羅湖區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告”。木頭龍，由此成為深圳“零星征收”*例。

  分析

  專家：對“2/3政策”在深圳　以特區(qū)立法方式落地持樂觀態(tài)度

  盡管以木頭龍為代表的“零星征收”已經在進行著具體實踐，但廣東省“三舊改造”“2/3政策”出臺后，仍有很多聲音表示，希望其能在深圳以特區(qū)立法的方式“落地”。多位從業(yè)者對此持樂觀態(tài)度。

  打破“雙百條例”時機已經成熟

  建緯律師事務所*合伙人賀倩明在接受南都采訪時表示，從深圳目前的情況來看，打破舊改“雙百條例”的時機已經成熟。“前幾年深圳人對強制售賣制度還是比較反對的，但通過這幾年，大家會發(fā)現少數人利用制度問題拖延拆遷，確實損害了公共利益”。依據這樣的觀察，賀倩明認為，目前深圳的環(huán)境是有利于“2/3政策”出臺的。

  合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受南都采訪時也提到，深圳目前對“打破雙百政策”比較有迫切性，拆遷困難是深圳許多舊改項目都正在面臨的問題，確實需要一個好的解決機制?！霸谛〔糠謽I(yè)主搬遷的談判困難下，引入司法途徑是有必要的”，羅宇直言，市場化的拆遷雖然相對高效，但如果缺乏引導，也會出現“市場失靈”的情況。他認為引入政府裁決就是在行業(yè)內引入一個“裁判員”，有利整個行業(yè)的發(fā)展，也有利于深圳舊改的實施。

  “2/3政策”要在深圳落地，需要經過怎樣的過程？賀倩明分析，這類政策的落地與“強制售賣”不同，是行政裁決的制度安排，從立法角度來說，必須通過地方立法的形式把這個制度確立下來，才能在具體執(zhí)法過程中作為執(zhí)法依據，“可能需要對深圳目前的城市更新條例進行修改”。

  行業(yè)亟須穩(wěn)定機制解決爭議突破瓶頸

  深圳距離打破“雙百政策”，還有多遠？賀倩明預計，應該就在近兩年內，廣東省“三舊改造”政策會落地深圳。他表示這種判斷一方面是出于深圳實際情況，大多數舊改項目都推進緩慢，急需一個解決方法，另一方面，他認為廣東省已經開放了政策，深圳作為先行示范區(qū)，理應積極響應。羅宇也在接受南都采訪時提到，《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)零星房屋征收項目補償方案》作為深圳*零星征收方案，雖然是一個新思路嘗試，但要常態(tài)解決舊改項目中出現的問題，還是需要穩(wěn)定、可靠、合法合規(guī)的機制，為整個行業(yè)提供一個解決爭議的平臺。

  而在采訪中，幾位行業(yè)專家也都提到，除了“雙百政策”外，深圳城市更新還存在其它一些瓶頸，同樣需要被解決。羅宇認為這包含了前期融資的困難、舊改項目合法權屬不夠的困難和規(guī)劃限制的困難。賀倩明指出，城市更新的困難還涉及到集體用地的處理、違法建筑的處理等。要解決這些具體的現實困難，相關政策還需要進一步細化，才能為深圳城市更新更好提速提供保障。

  盡管以木頭龍為代表的“零星征收”已經在進行著具體實踐，但廣東省“三舊改造”“2/3政策”出臺后，仍有很多聲音表示，希望其能在深圳以特區(qū)立法的方式“落地”。多位從業(yè)者對此持樂觀態(tài)度。

  打破“雙百條例”時機已經成熟

  建緯律師事務所*合伙人賀倩明在接受南都采訪時表示，從深圳目前的情況來看，打破舊改“雙百條例”的時機已經成熟。“前幾年深圳人對強制售賣制度還是比較反對的，但通過這幾年，大家會發(fā)現少數人利用制度問題拖延拆遷，確實損害了公共利益”。依據這樣的觀察，賀倩明認為，目前深圳的環(huán)境是有利于“2/3政策”出臺的。

  合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受南都采訪時也提到，深圳目前對“打破雙百政策”比較有迫切性，拆遷困難是深圳許多舊改項目都正在面臨的問題，確實需要一個好的解決機制?！霸谛〔糠謽I(yè)主搬遷的談判困難下，引入司法途徑是有必要的”，羅宇直言，市場化的拆遷雖然相對高效，但如果缺乏引導，也會出現“市場失靈”的情況。他認為引入政府裁決就是在行業(yè)內引入一個“裁判員”，有利整個行業(yè)的發(fā)展，也有利于深圳舊改的實施。

  “2/3政策”要在深圳落地，需要經過怎樣的過程？賀倩明分析，這類政策的落地與“強制售賣”不同，是行政裁決的制度安排，從立法角度來說，必須通過地方立法的形式把這個制度確立下來，才能在具體執(zhí)法過程中作為執(zhí)法依據，“可能需要對深圳目前的城市更新條例進行修改”。

  行業(yè)亟須穩(wěn)定機制解決爭議突破瓶頸

  深圳距離打破“雙百政策”，還有多遠？賀倩明預計，應該就在近兩年內，廣東省“三舊改造”政策會落地深圳。他表示這種判斷一方面是出于深圳實際情況，大多數舊改項目都推進緩慢，急需一個解決方法，另一方面，他認為廣東省已經開放了政策，深圳作為先行示范區(qū)，理應積極響應。羅宇也在接受南都采訪時提到，《羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)零星房屋征收項目補償方案》作為深圳*零星征收方案，雖然是一個新思路嘗試，但要常態(tài)解決舊改項目中出現的問題，還是需要穩(wěn)定、可靠、合法合規(guī)的機制，為整個行業(yè)提供一個解決爭議的平臺。

  而在采訪中，幾位行業(yè)專家也都提到，除了“雙百政策”外，深圳城市更新還存在其它一些瓶頸，同樣需要被解決。羅宇認為這包含了前期融資的困難、舊改項目合法權屬不夠的困難和規(guī)劃限制的困難。賀倩明指出，城市更新的困難還涉及到集體用地的處理、違法建筑的處理等。要解決這些具體的現實困難，相關政策還需要進一步細化，才能為深圳城市更新更好提速提供保障。

  影響

  提升舊改速度將對樓市　及保障房供應有積極影響

  若“三舊改造”政策在深落地，將為深圳樓市帶來何種變化？

  落地到產生影響最快需3-4年

  深圳中原二級市場董事總經理玉家雄接受采訪時提到，對于深圳這樣高速發(fā)展、土地資源又較為有限的城市來說，這樣能為城市更新提速的政策，將為樓市帶來許多正面影響?！白钪苯幽軒淼挠绊懢褪切略鐾恋孛娣e會有所增多，舊改的速度能加快”，玉家雄提出，若能通過政策調整舊改速度，開發(fā)商也會在接手城市更新項目的時候有更大把握，深圳城市更新未來的局面將與當下實際情況有較大區(qū)別。

  而與普通置業(yè)者最息息相關的，就是相關政策可能給房價帶來的影響。玉家雄判斷，若此次政策能在深圳落地，推動深圳城市更新進程，增加樓市面積供應，將使深圳房價得到更好的平衡，“深圳是人口密度高的城市，舊改推進不下去只會導致樓市供應緊張，供求不平衡房價自然上漲”。而相關政策若能出臺，可緩解深圳樓市供求不平衡的情況，對房價的調控效果將有明顯表現。玉家雄預計，從相關政策在深圳出臺落地，到對樓市產生前述影響，最快需要3-4年的時間。

  舊改土地存量釋放加快，除了對商品房市場帶來影響外，羅宇更預言，由于深圳目前對商品房配建保障房的相關規(guī)定，這樣的變化也有助于深圳保障房的供應，能為深圳市民提供更多保障房的機會。

  推動小產權房城市更新進程

  賀倩明則對深圳的城中村小產權房交易可能受到的影響進行了分析，他提到，此類政策對小產權房的城市更新進程也將產生推動作用。在城中村的城市更新過程中，對于城市更新項目的權利主體確認，是把原來分散的權利通過搬遷補償協(xié)議的方式，形成單一權利主體。因此，雖然不需要權利主體100%達成更新意愿，并100%簽訂搬遷補償安置協(xié)議，但也同樣需要小業(yè)主們100%同意進行更新。而“2/3政策”若能落地，對城中村城市更新來說，無疑也是推進舊改進程的一劑良藥。但賀倩明也提到，即使如此，小產權房交易原本就存在的風險也是難以規(guī)避的，置業(yè)者仍需保持謹慎。